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最高法院:對未初始登記的房屋不能僅因實際占有、使用主張所有權進而排除強制執行 李舒唐青林吳志強 保全與執行 前天
時間:2019-04-26 | 地點: | 來源:保全與執行

裁判要旨:

實際占有、使用未做產權登記的房屋的案外人,如不能證明其對該房屋享有所有權或其他足以排除執行的權利,則即便被執行人明確認可該案外人的權利,法院仍不會支持其請求中止執行的訴情。

案情介紹:
 
一、案件爭議的執行標的是位于華丹路688號的2號廠房,所在地的土地使用權和原廠房產權均登記在被執行人宏峰公司名下,根據案外人鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權及房屋租賃協議》及《土地使用權及房屋租賃補充協議》,土地和房屋均租賃給鼎一公司使用,由鼎一公司出資拆除原廠房,建造新廠房,然后再由鼎一公司租賃使用。新廠房(包括2號廠房)至今未做產權登記。
 
二、改建工程施工合同由宏峰公司與金工公司簽訂。金工公司建成承建工程之后,鼎一公司在2010年對2號廠房已經實際接收并投入使用。因為涉及工程款糾紛,雙方向上海仲裁委員會提出仲裁申請。上海仲裁委員會作出(2011)滬仲案字第0314號仲裁裁決,要求宏峰公司支付金工公司工程款、違約金、利息并賠償損失。宏峰公司未履行上述支付義務。
 
三、金工公司向上海市二中院申請執行該仲裁裁決,并申請對查封房地產進行拍賣,上海市二中院在執行過程中查封了訴爭房屋。
 
四、案外人鼎一公司向上海市二中院請求中止執行(2011)滬仲案字第0314號仲裁裁決,解除對訴爭房屋的查封,法院裁定駁回了鼎一公司的執行異議。鼎一公司向法院提起案外人執行異議之訴,請求中止對訴爭房屋的執行并確認訴爭房屋歸鼎一公司所有。
 
五、上海市二中院和上海市高院均未支持案外人鼎一公司的訴訟請求,鼎一公司向最高法院申請再審,最高法院認為案外人提交的證據不足以證明其享有足以排除執行的權益,裁定駁回鼎一公司的再審申請。
 
裁判要點及思路:
 
新建成的2號廠房尚未辦理房屋產權初始登記,根據相關規定,未登記的建筑物和土地使用權,依據土地使用權的審批文件及其他相關證據確定權屬。根據鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權及房屋租賃協議》和《土地使用權及房屋租賃補充協議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同,由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權應歸屬于宏峰公司,在合同約定的期限內由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進行租賃使用。
 
本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經簽訂過租賃合同,雖然被執行人宏峰公司對鼎一公司的權利主張表示認可,但鼎一公司并未完成其對訴爭2號廠房享有所有權或有其他足以阻止對該廠房轉讓、交付實體權利的舉證責任,因此不支持案外人鼎一公司要求停止對2號廠房的執行并確認該廠房歸其所有的訴訟請求。
 
案外人鼎一公司和被執行人宏峰公司認為作為執行依據的仲裁裁決是錯誤的問題,關于仲裁機構作出的(2011)滬仲案字第0314號仲裁裁決是否正確,并非執行異議之訴案件的審理范圍,鼎一公司和宏峰公司要求對上述裁決和裁定進行審理,缺乏法律依據,本院對此不予審查。
 
實務要點總結:
 
前事不忘,后事之師,我們總結該案的實務要點如下,以供實務參考。同時也提請當事人對暫未完成初始登記的房屋進行交易時需要注意考慮交易后完成產權過戶的難度。結合最高法院裁定文書,在執行實務中,應重點關注以下內容:
 
一、對未完成房屋初始登記的執行標的主張執行異議時,實際占有并不能證明擁有足以排除執行的權益,即便被執行人對其權利明確表示認可
 
本案中,新建成的2號廠房尚未辦理房屋產權初始登記,被執行人宏峰公司為訴爭房屋所占土地的使用權人,金工公司申請執行宏峰公司財產時即將訴爭房屋列為執行范圍。案外人鼎一公司雖然實際占有并使用該訴爭房屋,并在執行異議之訴中主張了自己對訴爭房屋享有所有權,被執行人亦表示認可,但最高法院認為,根據已經查明的相關事實,直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號房地產(包括2號廠房)的用地單位,依據土地使用權的審批文件和其他相關證據認定該訴爭房屋為宏峰公司所有。
 
二、無初始登記房屋在執行過程中,對所有權進行轉讓時,實際的登記操作非常困難
 
《城市房地產管理法》第三十六條規定未依法登記領取權屬證書的不得轉讓,《物權法》第三十條、第三十一條規定房屋合法建造即取得物權,但如需轉讓則需先辦理產權登記,可見對于沒有首次登記的房屋進行處分等行為時,登記機構很難進行變更所有權人的登記操作。所以在處理這部分房產時,當事人要注意即便贏的官司有法院裁判文書和《協助執行通知書》,處分這部分財產也是非常困難的。
 
三、此外,本案中再次重申《民事訴訟法》第二百二十七條“案外人、當事人對裁定不服,認為原判決、裁定錯誤的,依照審判監督程序辦理”的規定,明確案外人異議之訴的審理范圍,案外人在主張權利時需特別注意。
 
相關法律:
 
《民事訴訟法》
第二百二十七條 執行過程中,案外人對執行標的提出書面異議的,人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查,理由成立的,裁定中止對該標的的執行;理由不成立的,裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服,認為原判決、裁定錯誤的,依照審判監督程序辦理;與原判決、裁定無關的,可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。
 
《物權法》
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的,處分該物權時,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生物權效力。
 
《城市房地產管理法》
第三十六條  房地產轉讓、抵押,當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
 
以下為該案在最高法院審理階段關于該事項分析的“本院認為”部分關于“法院不予認可案外人對未做房屋初始登記的執行標的物主張所有權并請求中止執行的”的詳細論述和分析。
 
本院認為:根據鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權及房屋租賃協議》和《土地使用權及房屋租賃補充協議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同,由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權歸屬于宏峰公司,在合同約定的期限內由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進行租賃使用。新建成的2號廠房尚未辦理房屋產權初始登記,根據相關規定,未登記的建筑物和土地使用權,依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。因此,根據已經查明的相關事實,直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號房地產(包括2號廠房)的用地單位,故原判決認定2號廠房為宏峰公司所有是正確的。即使鼎一公司提供了一些證據材料以證明金工公司在其他場合表述過該廠房系由鼎一公司出資建設的意見,但該證據并不足以否定原判決認定該廠房屬于宏峰公司所有的事實。因此,本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經簽訂過租賃合同,但確實并未完成證明其對2號廠房享有所有權或有其他足以阻止對該廠房轉讓、交付實體權利的舉證責任,原判決認定鼎一公司沒有提供出充分證據證明其對2號廠房享有所有權或有其他足以阻止對該廠房轉讓、交付的實體權利,因此不支持其要求停止對2號廠房的執行并確認該廠房歸其所有的訴訟請求,不存在鼎一公司在再審申請中提出的基本事實缺乏證據證明和適用法律錯誤的情形。
 
雖然被執行人宏峰公司對鼎一公司的權利主張表示認可,并認為作為執行依據的仲裁裁決和人民法院駁回宏峰公司申請撤銷仲裁裁決的裁定是錯誤的,但仲裁機構作出的(2011)滬仲案字第0314號仲裁裁決和人民法院駁回宏峰公司申請撤銷裁決的(2013)滬一中民四(商)撤字第2號裁定是否正確,均非本執行異議之訴案件的審理范圍,鼎一公司和宏峰公司要求對上述裁決和裁定進行審理,缺乏法律依據,本院對此不予審查。綜上,鼎一公司再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定應當再審的情形,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款的規定,裁定如下:
 
駁回上海鼎一倉儲物流有限公司的再審申請。
 
案件來源:
 
最高人民法院:《上海鼎一倉儲物流有限公司、上海金工建設(集團)有限公司等案外人執行異議之訴民事裁定書》【(2015)民申字3301號】
 
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